Bất động sản: Thời ăn xổi lụi tàn!

Tình trạng bùng nổ "cơn sốt" đầu tư bất động sản khiến không một đại gia, nhà đầu tư nào cam chịu đứng ngoài "cuộc vui" này. Người người cuồng say đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, "cuộc vui" nào cũng đến lúc tàn!

Ồ ạt chiếm đất xây đô thị

Khi chứng kiến cảnh nhà đầu tư rồng rắn chen nhau xếp hàng đăng ký mua căn hộ Mulberry Lane tại Hà Đông hồi năm 2008, ông Đoàn Châu Phong, Phó TGĐ Vinaconex đã chia sẻ với người viết cảm giác bất ngờ và cả bất an. Bất ngờ vì cảnh "vừa bán vừa la vẫn đắt hàng" dù giá rất cao, bất an vì cảm thấy có điều gì đó không bình thường.

Giai đoạn cuối năm 2007 bước sang 2008 là một khoảng thời gian cực kỳ đặc biệt. Đây cũng là thời điểm mà cơn sốt bất động sản lên đến đỉnh điểm. Một trong những nguyên nhân quan trọng là tỷ trọng vốn đầu tư/GDP gia tăng liên tục, lên tới 43,5% trong thời kỳ 2006 - 2010. Tốc độ tăng trưởng tín dụng lại cũng luôn ở mức cao, các năm 2009 và 2010 vào khoảng 30% đến gần 40%. Đặc biệt, sự kiện Hà Nội chính thức mở rộng, sáp nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây, một phần Hòa Bình và Vĩnh Phúc kể từ 1/8/2008 vô hình trung đã tạo ra "khoảng trống quyền lực" và thổi bùng tâm lý tháo khoán. Đây là hai nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng bùng nổ đầu tư bất động sản. Chiếm ngôi vị quán quân là huyện Quốc Oai, có tới 103 đồ án quy hoạch, dự án đầu tư với quy mô hơn 9.900 ha. Huyện Hoài Đức đứng thứ hai với 85 đồ án, dự án…

Không một đại gia nào cam chịu đứng ngoài cuộc đua dự án này. Người ít cũng giành vài chục hécta, kẻ có tiềm lực hơn chiếm tới hàng trăm, thậm chí cả ngàn hécta đất. Điển hình như khu đô thị Bắc An Khánh 264,5 ha của Vinaconex; khu du lịch sinh thái và vui chơi giải trí Tuần Châu - Hà Tây của "chúa đảo" Đào Hồng Tuyển rộng 254 ha; tập đoàn Sông Đà với hàng loạt công ty con hoặc liên danh cũng có hàng loạt dự án mà "khủng" nhất là dự án khu đô thị Tiến Xuân quy mô 1.400 ha; khu đô thị Sơn Đồng của LILAMA chiếm 415 ha; khu đô thị Viwasen của liên doanh các nhà đầu tư, đại diện là Tổng công ty Đầu tư xây dựng cấp thoát nước và môi trường Việt Nam rộng 450 ha; Công ty CIENCO 5 Land với 3 dự án khu đô thị quy mô gần 600 ha; Tập đoàn HUD cũng có hàng loạt dự án với quy mô chiếm đất lên tới hàng trăm ha; khu đô thị Dầu khí tại huyện Hoài Đức có quy mô tới 840 ha…

Ðất giá bèo và dự án tỷ đô

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ có lần nói với người viết, ông từng nghe doanh nghiệp bất động sản bật mí: nhiều dự án để được cấp phép, chủ đầu tư phải bỏ hàng triệu đô tiền lobby, nhất là thời điểm Hà Tây sắp sáp nhập về Hà Nội. Không biết độ tin cậy của thông tin đó đến mức nào, nhưng giá đất nông nghiệp ở Hà Tây (cũ) quả thực rất thấp là động lực lớn kích thích làn sóng ồ ạt lập dự án xây đô thị. Trước khi về Hà Nội, giá đền bù giải phóng mặt bằng tại Quốc Oai chỉ là 27 triệu đồng/sào, ở Hoài Đức cũng chỉ áp dụng mức 43 triệu đồng/sào (một sào Bắc Bộ có diện tích 360m2). Nếu chỉ phải bỏ vài trăm ngàn tiền đền bù cho một mét vuông đất, sau khi chuyển mục đích sử dụng chủ đầu tư khu đô thị có khi chưa cần đầu tư hạ tầng đã bán với giá lên tới cả chục triệu đồng/m2 lợi nhuận sẽ là bao nhiêu? 

Bởi thế chẳng có gì lạ khi Sudico Tiến Xuân đã lập một đại dự án, diện tích chiếm đất tới 1.400 ha. "Chúa đảo" Đào Hồng Tuyển lập dự án Khu du lịch sinh thái và vui chơi giải trí Tuần Châu Hà Tây trải trên diện tích gần 254 ha, sát danh thắng Chùa Thầy, Quốc Oai. Hoành tráng hơn, tập đoàn Nam Cường với dự án xây dựng trục đường xuyên trục Bắc - Nam Hà Tây (cũ) với chiều dài 63 km, dự kiến sẽ xây 6 khu đô thị lớn dọc theo tuyến đường này với quy mô chiếm đất lên tới khoảng 3.300 ha. Khái toán của dự án lên tới 60.000 tỷ đồng (khoảng hơn 3 tỷ USD thời giá lúc đó).

Ông Hoàng Sen, Chủ tịch huyện Quốc Oai khi ấy cho biết, huyện có 21 xã, thị trấn thì có đến 10 xã, thị trấn cơ bản bị thu hồi hết đất sản xuất. Như xã Đông Xuân mới từ Lương Sơn, Hòa Bình nhập về Hà Nội có diện tích tự nhiên khoảng 17 km2 thì quy hoạch dự án đã chiếm tới 13 km2! Chỉ trừ đất làng xóm người dân đang ở và mấy mỏm núi không leo lên được thì các doanh nghiệp mới không lấy.

Đáng lưu ý, một loạt dự án đô thị được ưu ái cấp phép trước thời điểm sáp nhập về Hà Nội chỉ còn đếm bằng ngày, thậm chí bằng giờ. Trong đó, phải kể đến dự án 3 khu đô thị của Cienco 5 Land bao gồm cả dự án Thanh Hà đầy tai tiếng. Đúng ngày 30/7/2008, UBND tỉnh Hà Tây đã ký 3 quyết định số 3129, 3130, 3131 về việc thu hồi gần 600 ha đất thuộc Hà Đông, Thanh Oai để giao cho Cienco 5 Land xây dựng các khu đô thị mới. Khu du lịch sinh thái và vui chơi giải trí Tuần Châu Hà Tây thì được UBND tỉnh Hà Tây vội vã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại quyết định 2238/QĐ-UBND ngày 10/7/2008, đồng thời giao đất chính thức để thực hiện dự án tại quyết định 2612/QĐ-UBND ngày 21/7/2008. Việc này diễn ra trong bối cảnh quyết định sáp nhập toàn bộ diện tích và dân số của Hà Tây về Hà Nội chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2008. Chỉ trong vỏn vẹn hai ngày 30 và 31/7, lãnh đạo Hà Tây đã ban hành gần 100 quyết định, trong đó có nhiều quyết định liên quan đến việc cấp phép dự án bất động sản.

Hụt hơi và "bẻ lái"

Mới đây, TGĐ Hòa Bình Group Nguyễn Hữu Đường tâm sự rằng, trước cảnh xã hội rùng rùng lao vào bất động sản cách nay vài năm, ông đã viết thư gửi Bộ Chính trị kiến nghị cần hạn chế việc ồ ạt cấp phép các dự án đô thị một cách quá dễ dãi, tùy tiện. Ông Đường đã sớm nhìn thấy nguy cơ dư thừa nguồn cung bất động sản và lên tiếng cảnh báo. Tuy nhiên, trong thời điểm ở Hà Nội, TP.HCM người ta chen lấn nhau, thậm chí phải rồng rắn xếp hàng từ nửa đêm để giành được suất mua căn hộ thì lời cảnh tỉnh bị bỏ ngoài tai. Tất cả dường như đang mê đắm trong cơn say bất động sản, kể cả giới đầu cơ, chủ đầu tư, nhà quản lý như bị cơn lũ lợi ích và lòng tham cuốn vào vòng xoáy không dứt ra nổi. Cơn sốt nhà đất có khựng lại do lạm phát hồi đầu năm 2008, nhưng rồi gói kích cầu chống suy giảm kinh tế ngay sau đó lại thổi bùng lên cơn sốt mới. Chỉ đến khi lạm phát cao bộc phát trở lại như căn bệnh kinh niên thể hiện rõ vòng luẩn quẩn và những yếu kém nội tại thuộc về cơ cấu nền kinh tế đã buộc Chính phủ phải nhìn nhận lại và thay đổi các ưu tiên chính sách. Đến lúc này, mặc dù tất cả đều thừa nhận "cú hãm phanh" của nghị quyết 11 là cần thiết, nhưng khó ai lường hết tác động ghê gớm cũng như sự đau đớn mà nó gây ra đối với các lĩnh vực làm mưa làm gió mấy năm qua như chứng khoán, bất động sản. 

Thứ nhất, dù muốn hay không lối tư duy kiếm tiền theo kiểu bầy đàn, chộp giật đã không còn chỗ đứng. Chắc chắn, dư địa cho trào lưu đua nhau lập dự án nhằm chiếm đất xí phần như giai đoạn trước gần như đã hết. Sau khi Hà Nội hoàn thành việc rà soát trên 700 đồ án, dự án bất động sản, cùng với việc phê duyệt quy hoạch chung Hà Nội mở rộng, sau đó các bản quy hoạch phân khu sẽ sàng lọc tiếp. Chắc chắn sẽ có những dự án phải điều chỉnh quy mô, chuyển địa điểm, thậm chí dừng hẳn. Việc Chính phủ kiên quyết tái cơ cấu nền kinh tế, cắt giảm đầu tư công, cấm các "đại gia" nhà nước đầu tư ngoài ngành, đầu tư chéo sẽ khiến nhiều dự án "teo" lại hoặc biến mất; tín dụng siết chặt càng phanh phui sức khỏe của các chủ đầu tư. Ai không đủ nguồn lực tài chính, nhân lực chuyên môn, kinh nghiệm quản lý sẽ phải bán lại dự án hoặc chấp nhận phá sản. Xu hướng này đã bắt đầu và chắc còn diễn ra mạnh hơn thời gian tới.

Thứ hai, đã có một sự đổi ngôi rõ ràng khi trước đây thị trường thuộc về người bán nay đã xoay chiều thuộc về người mua. Hiện nguồn cung rất lớn, khách hàng nhiều sự lựa chọn, không còn cảnh tranh mua, chủ đầu tư buộc khách phải chấp nhận những điều kiện thua thiệt, đẩy mọi rủi ro cho người mua như trước. Để khơi thông thị trường, nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay áp dụng những cách thức thanh toán thuận lợi nhất cho người mua, tung ra các chiêu khuyến mại, giảm giá sốc. Đã qua rồi thời người mua nhắm mắt ký hợp đồng, họ sẽ soi kỹ dự án đó nguồn gốc có đủ minh bạch, chủ đầu tư có uy tín hay không, hạ tầng xã hội giao thông ra sao? Chủ đầu tư còn phải chú ý đến một loạt vấn đề khác nhằm lấy lòng khách hàng, không chỉ dừng ở các dịch vụ thuận lợi, hợp lý mà còn phải biết gia tăng giá trị cho dự án bằng môi trường văn hóa, an ninh cho cộng đồng dân cư.

Thứ ba, hầu như các chủ đầu tư đã nhận ra do quá hăm hở đầu tư lại thiếu điều tra, nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường nên bị "việt vị" nặng khi ào ạt tung ra những sản phẩm thị trường không cần hoặc không thể với tới. Chính vì thế đã và sẽ có những điều chỉnh lớn về loại hình, cấp độ bất động sản, quy mô diện tích, giá cả nhằm hướng đến sự sát hợp với khả năng tài chính của số lượng lớn người có nhu cầu về nhà ở.